Cómo obtener un préstamo hipotecario: el procedimiento para obtener en bancos en 2018 + asistencia profesional en préstamos hipotecarios

¿Cuál es el procedimiento para obtener un préstamo hipotecario en 2018? ¿Qué es un retorno sobre el interés de la hipoteca? ¿Qué banco es más rentable para tomar un préstamo hipotecario?

¡Saludos a los lectores habituales de la revista "KhyterBober", así como a los que visitaron nuestro sitio por primera vez! Contigo Denis Kuderin.

Continuamos con el tema multifacético "Hipoteca". El tema de la nueva publicación es el préstamo hipotecario.

El artículo será interesante no solo para aquellos que desean comprar una casa con la hipoteca, sino también para cualquier persona que esté interesada en problemas financieros actuales.

Y ahora sobre todo en orden.

1. Préstamos hipotecarios - qué es, tipos y beneficios

Préstamo hipotecario: un tipo de préstamo que se emite bajo fianza. La garantía es propiedad adquirida a través de un préstamo. Como regla general, dicha propiedad se convierte en bienes raíces - un apartamento o una casa privada.

En otras palabras, la característica definitoria de un préstamo hipotecario es la presencia de garantías. Si hay un compromiso, hay una hipoteca, si no, este es otro tipo de préstamo, por ejemplo, un préstamo al consumidor.

El término en sí se usa actualmente de dos maneras: es tanto un compromiso en forma de bienes raíces como un préstamo en sí mismo, que se emite para este compromiso.

Tomar un apartamento en una hipoteca o hipoteca - significa comprar una casa en deuda y dejarla como una promesa de la organización de crédito.

Otros signos de los préstamos hipotecarios:

  • emitido a largo plazo (de 5 años a 50);
  • son objetivos: si se emite un préstamo para la compra de una casa, no será posible comprar otra cosa con este dinero;
  • el propietario no tiene derecho a disponer de la propiedad prometida en su totalidad.

La palabra "hipoteca" tiene un origen griego y significa literalmente "respaldo" o "pilar". Esto significa que la propiedad tomada para un préstamo emitido actúa como una copia de seguridad: un seguro adicional en caso de impago de la deuda.

Para obtener más información sobre qué es una hipoteca y cómo funciona, lea el artículo de recursos por separado.

Matiz importante

La hipoteca, como ya se mencionó, implica un depósito obligatorio. Pero este compromiso debe poseer ciertas propiedades. En primer lugar - tener un carácter público.

Los organismos que registran las transacciones hacen una inscripción oficial en los documentos sobre el gravamen de la propiedad. Hasta el pago del monto total de la deuda, el propietario no tiene derecho a vender, ceder o cambiar apartamentos con estado de hipoteca.

Las tasas hipotecarias no son tan altas como cuando se emiten préstamos de consumo, pero los largos períodos de liquidación permiten a los bancos recuperar los fondos entregados con intereses.

Para las instituciones financieras, tales préstamos son muy rentables, pero al mismo tiempo arriesgados. Por esta razón, los bancos imponen serias exigencias a los prestatarios y otorgan hipotecas lejos de todos.

Tipos de préstamos hipotecarios

Hay varias opciones para la clasificación de los préstamos hipotecarios.

Los criterios para las diferencias de préstamo son los siguientes:

  • fines de préstamo (para un apartamento, para una casa, para la construcción);
  • la presencia o ausencia de la primera entrega;
  • moneda de préstamo
  • plazos de entrega
  • fuentes de financiamiento;
  • tasas de interes

Dos tipos de hipotecas fundamentalmente diferentes: un préstamo garantizado por una propiedad existente o un préstamo para comprar una vivienda, que actuará como garantía tras la firma del contrato de compra / venta.

En el primer caso, el prestatario no se compromete a gastar el préstamo emitido exclusivamente para necesidades de vivienda y puede utilizarlo para otros fines. Tales préstamos no son muy populares, porque no todos están dispuestos a prometer su vivienda personal.

La competencia entre las instituciones financieras ha generado una amplia variedad de programas de préstamos. Cada banco ofrece sus productos exclusivos, pero la diferencia entre ellos rara vez es fundamental.

Ventajas y desventajas de los préstamos hipotecarios

Brevemente sobre las ventajas de la hipoteca.

Los principales son:

  1. Una solución rápida al problema de la vivienda.. Las familias no necesitan ahorrar para un apartamento por años o alquilar los bienes inmuebles de otra persona, gastando en ellos sus propios recursos. Puede tomar un préstamo y comprar su propia casa ya en el debut de la vida familiar.
  2. Ventajas economicas. Estamos hablando de categorías preferenciales de prestatarios: familias jóvenes con hijos, militares, maestros jóvenes. El estado brinda apoyo a todos estos ciudadanos para pagar los préstamos hipotecarios y la posibilidad de ahorros reales de sus propios fondos.
  3. Inversión rentable. Un espacio vital completo, especialmente uno nuevo, no pierde su valor a lo largo de los años, sino viceversa. Al tener un activo en forma de bienes raíces, puede estar seguro de que en cualquier momento puede realizarlo a un precio de ganga.

Sin mencionar las desventajas de la hipoteca. El principal es el sobrepago de fondos.

Ejemplo

El apartamento vale 2 millones de rublos. al final, le costará al comprador, que obtiene un préstamo hipotecario ordinario sin beneficios, de 4 o incluso 4,5 millones a una tasa de interés promedio del 13% anual. Al mismo tiempo, cada mes es necesario pagar alrededor del 40% del ingreso familiar total.

¿Está listo para pagar al banco durante los próximos 10 a 30 años? Usted decide. Sin embargo, en la mayoría de las situaciones, los ciudadanos no tienen ninguna opción particular, ya sea una hipoteca o una ausencia de por vida de su propio espacio vital.

2. El orden de los préstamos hipotecarios en los bancos en 2018.

El procedimiento para el registro y la emisión de préstamos hipotecarios está controlado por la ley federal. En Rusia, el principal documento que regula los préstamos hipotecarios es la ley de 1998, que se denomina “Hipoteca”.

Por lo tanto, las instituciones financieras no tienen libertad ilimitada en las operaciones con préstamos y garantías: sus actividades están estrictamente definidas en el marco de la ley.

 

Sin embargo, los bancos tienen el derecho de decidir quién emite préstamos hipotecarios y quién no.

Los prestatarios potenciales tienen los siguientes requisitos:

  • edad: en el momento de la emisión al cliente no debe ser menor de 21 años, y en el momento de la finalización prevista de los pagos, no más de 65
  • nivel de ingresos: el ingreso familiar total debe exceder la cantidad de pagos mensuales al menos 2 veces;
  • disponibilidad de trabajo estable;
  • Ciudadanía del país en el que se emite el préstamo (para la mayoría de los tipos de hipotecas).

El préstamo hipotecario en sí se caracteriza por ciertos indicadores, que están necesariamente indicados en el contrato.

Los parámetros más importantes de los préstamos garantizados por:

  • plazos del préstamo (5 a 30 años, en algunos bancos, hasta 50 años);
  • tasa de interés (en promedio en los bancos de la Federación Rusa - 12%);
  • monto máximo del préstamo (en compañías rusas: de 1 a 20 millones de rublos y más);
  • El importe de la multa por el retraso y la duración de las sanciones.

En el año 16 en la Federación Rusa hubo una tendencia a bajar las tasas de interés en las grandes instituciones de crédito.

La razón de este fenómeno es obvia: la demanda de viviendas hipotecarias en las condiciones de una crisis permanente en la economía está disminuyendo constantemente, y los bancos tienen que buscar alivio para atraer nuevos clientes.

Todos los detalles sobre las condiciones de la hipoteca - en un artículo separado.

3. Cómo tomar un préstamo hipotecario - instrucciones paso a paso

El procedimiento para obtener una hipoteca depende en gran medida de la institución financiera a la que se aplica. Todas las oficinas tienen sus propias reglas, sus propios requisitos para los prestatarios y los documentos proporcionados, y sus propios plazos para considerar las solicitudes.

Algunas instituciones brindan a los consumidores términos preferenciales: se emite una hipoteca, como dicen, “de acuerdo con dos documentos”, de manera rápida y sin complicaciones.

La eficiencia, la lealtad y otras concesiones de los bancos rara vez son desinteresadas: en tales compañías, como norma, el pago principal y las tasas de interés más altas son más altas.

Ahora en detalle sobre cómo tomar una hipoteca.

Paso 1. Seleccionando una propiedad.

La mayoría de los expertos están de acuerdo en que la vivienda debe elegirse por adelantado, antes de contactar al banco. Es cierto que algunos creen que puede hacerse más tarde, cuando se alcancen todos los acuerdos con la compañía de crédito.

En este último caso, el cliente debe saber de antemano qué cantidad debe aplicar. Es decir, todavía tiene que estudiar el mercado inmobiliario.

Que vivienda se compra en la hipoteca:

  • apartamentos terminados en edificios nuevos;
  • vivienda en construcción;
  • bienes inmuebles en el mercado secundario;
  • Casas particulares, casas rurales.

Algunos bancos, por ejemplo, Rosselkhozbank o Sberbank emiten préstamos para construir una casa.

Informacion importante

No todos los vendedores están listos para trabajar con dinero de crédito, por lo tanto, los propietarios de los apartamentos deben ser advertidos con anticipación sobre el método de adquisición de vivienda (especialmente en el mercado secundario). Esto le evitará malentendidos e interrupciones de las transacciones en la etapa de tramitación.

Los bancos tampoco funcionan con todos los objetos inmobiliarios. Los préstamos se emiten solo para una vivienda completa que cumple con los requisitos establecidos. Los apartamentos y casas no pueden ser de emergencia, en ruinas, destinados a la demolición.

Y una cosa más: la vivienda requiere una evaluación profesional. Los bancos necesitan la confianza de que el monto del préstamo corresponde al costo de un apartamento o casa.

Paso 2. Elegir un banco

Criterios para elegir una institución financiera para cada prestatario. Pero lo primero que ven los clientes son las tasas de interés. Este indicador es el factor determinante.

Se recomienda a los conocedores que comiencen a aprender todo sobre los programas de hipotecas en el banco, cuyos servicios utiliza habitualmente. Para los clientes leales de los gerentes de actitud más leal y amable.

Algunos consejos más:

  • asegúrese de preguntar cuáles son los términos del reembolso anticipado: de repente, sus ingresos aumentarán y usted querrá pagar el préstamo antes;
  • Lea las reseñas bancarias de otros clientes que ya han utilizado los programas hipotecarios;
  • haga una lista de las preguntas que le interesen de antemano, las cuales deberán hacerse al gerente durante la primera conversación;
  • calcule su ingreso mensual: si es demasiado pequeño, piense en atraer a los co-prestatarios.

Averigüe por adelantado cuáles serán las tarifas mensuales y el monto total que terminará pagando.

Paso 3. Preparación de documentos.

Para aumentar las posibilidades de una respuesta positiva de los bancos, aplíquese de inmediato a varias compañías de crédito. Si le dan el visto bueno en 2-3 bancos, puede elegir una oficina con las tarifas y condiciones más favorables.

Lista de documentos que los gerentes generalmente requieren:

  • copia del pasaporte
  • certificados de nacimiento;
  • documento de matrimonio;
  • certificado de la institución médica sobre la ausencia de enfermedad mental;
  • certificado de ingresos;
  • copia del registro de empleo;
  • Documentos para la propiedad (si ya ha elegido vivienda).

Si hay co-prestatarios, entonces necesitarán información sobre el nivel de sus ingresos.

Paso 4. Transacción de seguro

El seguro es una etapa obligatoria de cualquier transacción hipotecaria. Todos los costos de este artículo recaen sobre los frágiles hombros del prestatario. Sin embargo, solo el seguro de prenda es obligatorio, todas las demás formas de reducción de riesgo son voluntarias.

Para proteger sus activos, los bancos siguen los trucos y obligan a los clientes a asegurar no solo la propiedad, sino también la capacidad de trabajar y la vida.

Como resultado, los riesgos del banco están asegurados (a expensas del prestatario), pero no los riesgos del propietario del apartamento. En el caso de reclamaciones de seguros, todos los pagos se realizarán a favor de la compañía financiera. Si el cliente quiere rechazar el seguro, los bancos en respuesta elevan la tasa de interés.

En otras palabras, todavía tienes que asegurarte. Para reducir los costos, recomiendo elegir una opción integral y asegurar lo que se llama "venta al por mayor" para todos los casos a la vez.

Paso 5. Registro de la hipoteca y del contrato de compra / venta.

La firma del acuerdo de préstamo es la etapa más importante de la transacción.

Creo que no es necesario recordarle que el documento, sin importar lo largo y complicado que le parezca, debe estudiarlo a fondo. Esto debe hacerse antes de que se entreguen sus firmas.

Preste especial atención a la parte financiera de la transacción: el monto de las contribuciones, el tipo de pagos, el monto de las multas en caso de falta de pago. Bueno, si el banco proporciona una tabla detallada de pagos para los próximos años.

Inmediatamente después de la firma del documento de préstamo o al mismo tiempo con él firmó un contrato de compra / venta.

El método de transferencia de dinero se discute individualmente. Esto es la transferencia de fondos a la cuenta bancaria del vendedor o la transferencia de fondos a través de una celda bancaria.

4. El pago anticipado de la hipoteca - los pros y los contras

Un punto importante para quedarse por separado.

Los bancos son extremadamente negativos sobre los retrasos en los pagos del préstamo. Tampoco están encantados con el pronto pago de las deudas, ya que tales medidas privan a las compañías financieras de parte de las ganancias.

La mayoría de las organizaciones de crédito prefieren pagos de anualidades (pagos del mismo tamaño cada mes). El pago anticipado con tal sistema conducirá a una reducción en la tasa de interés o a una reducción en el plazo de pago. Ambas opciones para el banco no son rentables.

Los bancos no tienen fundamentos legales para negar el pago anticipado a los clientes, pero pueden impedir de todas maneras el deseo de los clientes de liquidar sus deudas lo antes posible.

Se aplican varios trucos:

  • limitando la cantidad de pagos anticipados;
  • moratoria sobre el reembolso anticipado: un largo período de tiempo durante el cual está prohibido realizar cantidades adicionales;
  • Procedimiento complicado para el procesamiento de pagos anticipados.

A veces es más rentable continuar pagando a tiempo que pagar un préstamo antes de tiempo. Esto también se aplica a los casos en que el prestatario ahorra en el nivel de vida de su familia con el fin de reducir el plazo del préstamo.

Para mayor claridad, recomiendo un video útil e informativo sobre la hipoteca.

5. ¿Qué es el retorno de un interés hipotecario?

La devolución de intereses es otra cuestión importante relacionada con los préstamos hipotecarios.

Definicion legal

Devolución de intereses sobre un préstamo hipotecario: la ley de la Federación de Rusia brinda la oportunidad de devolver parte de los fondos pagados por los prestatarios sobre la hipoteca.

Estrictamente hablando, no son los pagos en sí mismos los que se devuelven al bolsillo del cliente, sino los impuestos de esta cantidad. Lo que obtiene en sus manos se llama una "deducción de impuestos a la propiedad". Por ley, esta cantidad es del 13% del tamaño del préstamo hipotecario.

Este interés no es devuelto por el banco, sino por el estado. En esencia, es como su dinero personal que su empleador ha deducido de su cheque de pago o si usted mismo se pagó a sí mismo, si es un empresario o propietario de un negocio.

Si desea recibir una deducción, debe enviar los documentos relevantes a la oficina de impuestos. Si la transacción de la hipoteca fue ejecutada por todas las reglas, no debería haber rechazo.

6. Cómo elegir un banco - TOP-5 bancos con programas de hipotecas rentables

Al elegir un banco, algunos clientes prestan atención al tamaño del pago inicial y el otro a la tasa de interés. La tercera categoría de clientes interesados ​​en condiciones crediticias relajadas.

La tabla incluye bancos que lideran entre las compañías financieras de la Federación Rusa en popularidad entre todas las categorías de prestatarios:

BancoPrograma de hipotecaPago inicialTasa de interes
1VTB 24Apartamento en el mercado secundario.10%14,9%
2Banco de comunicacion"Tu hipoteca"10%9,5-12%
3Banco alfaHipoteca para vivienda secundaria.10%14,8%
4SberbankHipoteca con ayuda estatal.15%13%
5Sobinbank"Hipoteca inmobiliaria"10%8-11%

7. Servicios de corretaje de crédito - asistencia profesional hipotecaria.

La autoinscripción y la obtención de un préstamo hipotecario es un proceso que requiere mucho tiempo y que requiere que usted se concentre, tiempo y recursos nerviosos.

Facilite su tarea de una sola manera: actuar a través de un intermediario profesional. Tal persona se llama un agente de crédito.

Este especialista conoce bien todos los programas bancarios y lo ayudará a encontrar la opción más atractiva y económicamente viable.

Los agentes hipotecarios se encuentran en empresas especiales, están en todas las agencias inmobiliarias importantes.

En la capital, los líderes reconocidos entre los corredores son:

"Servicio de Soluciones de Crédito"- una empresa que presta servicios a personas físicas y jurídicas desde 2010;
"Préstamo LK"- una empresa joven, no acepta pagos por adelantado de sus clientes, solo pago en virtud del contrato;
"Selección de hipoteca"- otorga el 100% de garantía de aprobación de préstamos en bancos en Moscú. La compañía ha estado trabajando desde 2012 con personas físicas y jurídicas;
"Kommersant-Credit"- todos los empleados de la compañía trabajaron anteriormente como gerentes y en el servicio de seguridad de los bancos;
"Laboratorio de credito"- la experiencia a largo plazo de los especialistas de la compañía nos permite preparar al cliente para las solicitudes específicas de las entidades de crédito.

El mediador entre el prestatario y el banco no solo está buscando las mejores opciones, sino que, si es necesario, puede actuar como garante para su cliente. La asistencia de dicha persona es especialmente relevante en los casos en que el registro de la hipoteca se complica por una serie de factores específicos que ponen al prestatario en un callejón sin salida.

8. Conclusión

Por lo tanto, los préstamos hipotecarios son una forma bastante viable y asequible de comprar una propiedad para quienes la necesitan.

Sin embargo, es recomendable tomar un préstamo de este tipo para personas con una fuente de ingresos estable y planes serios para el futuro. La gran mayoría de clientes "hipotecarios" en los bancos rusos son personas de familia con hijos y trabajo estable.

El personal de la revista "HeatherBober" desea a los lectores éxito en los préstamos hipotecarios. Le pedimos que califique la lectura y esperamos comentarios, comentarios y sus opiniones sobre el tema de la publicación.

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